まいど！タケよん！(@takeyon7)です。
昨日投稿したガイアファンディングで遅延発生を書いた記事では対象案件が「テキサススターローンファンド」に限られると書きました。
今日は影響度合いについてもう少し掘り下げて考察していきます。
目次
ガイアファンディングのテキサススターローンファンドの状況は？
ガイアファンディングのお知らせページに以下の文章が記載されています。
2018/09/26 掲載
期失ローンについて
平素は、ガイアファンディングをご愛顧いただきありがとうございます。
この度のテキサススターローンファンド 23~25 号、27~28 号、31 号、35~37 号、40~41 号、43~50 号(第 1~19 次募集)の遅延発生では、皆さまに多大なるご心配をおかけし申し訳ございません。
投資家の皆様からいただく主なご質問に対し、次の通り回答させていただきます。
【遅延理由】
案件所在地は、テキサス州のヒューストンと港のあるフリーポート市の間に位置するマンヴェル市内です。
昨年8月に発生、テキサス州に甚大な被害をもたらしたハリケーンハービーの影響により、
当該の土地は更地でもあり大きな影響はなかったものの、 許可申請に対する当局の手続きが遅れたことが理由です。【期失の事由】
ガイアファンディングまたはmaneoプラットフォームにおいて再募集を行う想定をしておりましたが、
maneoマーケットによるリファイナンス案件審査基準に必要な各種エビデンスを期日までに揃えることができず、再募集が叶わなかったことが主たる理由です。【現状および今後の計画】
現在プロジェクトは進捗しており、開発許可以外に必要な各種許認可の取得等は、エビデンスを含め確認できております。
開発許可が下り次第、水道などのインフラ工事を実施、住宅建設業者に売却・イグジットの予定です。投資家の皆様には、大変なご心配をおかけし申し訳ございません。
当社では、 現地の状況を逐次把握し、対処していく所存です。
何卒よろしくお願いいたします。ガイアファンディング株式会社
このお知らせを纏めると、テキサス州を襲ったハリケーンの影響で認可申請手続きが遅れていることが原因と書かれています。
天災によるプロジェクト計画の進捗の遅れが原因ですね。ただ返済は待ってくれません。
対象案件はまだ更地だったため、ハリケーンの影響は受けずに済んだ事は幸いです。
先日の日本を襲った台風被害のように開発中の物件(商品)が破壊されたら最悪ですね。
テキサススターローンファンドは担保有りの案件だけど…
テキサススターローンファンドの案件詳細を確認してみると担保の設定があります。
事業者Uは本融資に際し、本購入物件を担保として設定しますが、現時点において担保物件の完成後の予定評価額（BPO/Broker Price Opinion）は約9億8400万円※1となっております。
なお、本案件の担保順位は2位です。先順位の設定は約5億9100万円です。
この担保に関して読み解くと問題点が2つ浮かび上がります。
問題1.担保順位は2位
物件評価額9億8,400万円に対し、第1次募集から第21次募集までに分けて合計3億1,620万円を融資する予定でした。
そのうち、第19次募集まで完了していることから2億7,300万円を融資していると計算できます。
問題は担保順位が2番目であることです。担保順位1位は5億9,100万円を担保に設定されています。
差し引き3億9,300万円の評価額分を担保に、2億7,300万円を融資している計算になります。
まだ1億2,000万円分、担保に猶予があるように見えますね。
問題2.評価額は完成後の予定評価額
9億8,400万円と言う評価額も完成後のBroker Price Opinion(BPO)です。
Broker Price Opinion(BPO)とはブローカー提示価格と言い、アメリカにおける不動産売買の際の目安となる価格です。
案件の遅延理由を読むと現時点では更地であることから開発物件は何一つ完成していないことが読み取れます。
つまり9億8,400万円の価値は未だ無いことになります。
そして担保順位が上記の通り2番目であることが元本返済のネックになってくるでしょう。
ガイアファンディングのテキサススターローンファンドの今後は？
今後、テキサススターローンファンドは開発対象の物件を他の事業者に売却するなどして返済原資の確保に動くと思われます。
原状が更地とは言え、BPOで9億が提示される開発案件ですから流石に土地代だけでの売却とはならないでしょう。
ただ売却の際には手数料等が発生するでしょうから諸経費差し引き後でBPOの価格通りになる可能性は低いと思われます。
ここで第2位抵当権と言う順位が元本返済に響いてきますね…
つまり元本割れをするのではないかと予想しています。
ブログ後記
担保があるだけで安心できない理由を身を知ることになりそうです。
今後は担保設定額と抵当順位も気にしながらソーシャルレンディング投資と向き合っていきたいと思います。
ほな、また。
関連記事です。シーゲル流のように分配金再投資で資金効率を高めたいですよね。
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