爆買いした野村REITを一部売却して日本リテールREITを買い増し!

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まいど!タケよん!(@takeyon7)です。

先日「新型コロナショックで爆下げREITをちょっと遅れて大人買い!」と言う記事を書きました。実はこの中で最初に買って投資比率が高かったのが野村不動産マスターファンド(3462)でした。

3/24に単価107,000で35口も購入しました。1日でポーンと300万円以上も買い入れしたのははじめてです。

300万円でこのドキドキですから日銀担当者にはなれませんね。1,000億円以上ですから。

話がそれましたが今日の話題は野村不動産マスターファンド(3462)を一部売って今は日本リテールファンド(8953)の投資比率を高めたお話です。

野村不動産マスターファンド(3462)を売っている理由

前途の通り購入は35株です。あろうことか3/24の1日だけで買っています。分散せずに一括投資です。

確か3/24はストップ高に張り付いて居たので比例配分狙いで多めに買いを入れていたら全部約定しちゃったってオチなのですけどね。結果オーライ、ケガの功名です。

ただ、35株中19株は既に売却済みです。残りの保有分もそう高くない位置に利益確定の指値を入れています。

売り始めた理由は戻りの速さです。J-REIT自体3/19にサーキットブレーカー発動する程のストップ安祭りでしたがその分戻りも早かったです。特に物流系、住宅系は戻りが早かったですね。あとは複合系、総合系REITも比較的戻りが早かったです。

既に底値から70%近く上昇している点も考慮して他のREITと比較して上昇余地がなくなってきたかなと思っています。

NAV倍率で見ても野村不動産マスターファンド(3462)は0.83まで戻しています。他の総合リートが0.7倍台である点を考慮してもやはり他REIT比で割高感があります。分配金利回りも5%を割る水準と十分高利回りですが、他の6%、7%と比べると出口を考えたくなります。

長期保有なら安く仕入れているのでこのまま保有もありですが、信用口座での買い入れのため金利もかかるので短期決戦で済ませてしまいたい気持ちもあります。

日本リテールファンド投資法人(8953)を買っている理由

野村不動産マスターファンド(3462)は手放しつつありますが、REIT全体で見るとまだまだ割安で上昇余地はあると考えています。商業施設REITなどは新型コロナ次第なところはありますが、中国、米国の感染者数の収束傾向や経済活動を少しずづ開始している状況を見てREITの買い増しをしています。

その中でも特に投資比率を高めたのが日本リテールファンド投資法人(8953)です。11万円台の取得単価で33口保有しています。

他REITと比べて相対的に割安

理由は他REITと比べて相対的に割安だからです。

NAV倍率は0.57倍と激安水準です。ホテル専業REITを除くと一番低い数字です。格付けが悪いわけでもなくR&I投資格付けでAA-と日銀保有条件も満たす水準です。

理由は分かりませんがそれでも何故か買われていないREITなのがこの日本リテールファンド投資法人(8953)です。

買われていない理由を模索するとすれば主に首都圏、大都市圏内の一等地の商業施設への投資を行っているので外出自粛、営業自粛の影響を直撃している点が挙げられます。首都圏、大阪名古屋圏で全体の9割を占めています。

高い固定賃料率

ホテルREITなどで良く採用される変動賃料と言うものがあります。テナントの売上が良ければその分高い賃料が取れる反面、売上が低いと賃料が下がります。変動賃料であれば新型コロナ影響をもろに受けるのですが日本リテールファンド投資法人(8953)の決算説明資料を見ると変動賃料率は2.5%しかありません。そのため賃料が急激に下がるリスクは少ないのではないかと考えています。

しかもこの変動賃料率は他のREITと比べても低いです。それでも割安放置されている理由は私には分かりません。

懸念点は平均残存賃貸借契約期間が短いこと

このREITの平均残存賃貸借契約期間は約5年と契約期間が短いものが多いです。商業施設REITの中でもNAV倍率が0.77倍と高いイオンリート(3292)は同期間が15年ほどありますから3倍近い差が開いています。

懸念点としては賃貸借契約が満了となった際に昨今の情勢からテナント料の引き下げや撤退(空室リスク)が挙げられます。特に今年の6月期までに契約満了となるものが全体の4.8%もあります。

ここで一時的に空室となってしまっても前途のように一等地でのテナントが多いことから新型コロナ収束が条件とはなってしまいますが空室が埋まるほどの魅力は持っていると考えています。

ブログ後記

どうしてもポジショントークの記事になってしまっていますので話半分程度に見てもらえればと思います。日本リテールファンド(8953)が急落したり、早々に売った野村不動産マスターファンド(3462)が更に急騰しようものなら笑ってあげてください。人の不幸は何とやらです。

ほなまた。

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